Изъятие земель сельскохозяйственного назначения в публичных интересах без перевода их в последующем в иную категорию возможно только в случаях, когда государственные и муниципальные нужды, связанные с дальнейшим использованием земельного участка по целевому назначению в общественных интересах (в частности, по основаниям, предусмотренным подп. 2 п. 1 ст. 49 ЗК РФ), потребуют их перевода в иную категорию для реализации поставленных целей.

Допуская возможность изъятия (выкупа) земельных участков в общественных интересах, действующее законодательство устанавливает его границы.

Во-первых, изъятие земельного участка может осуществляться только в случаях, прямо указанных в законе (ст. 49 ЗК РФ).

Во-вторых, отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд по основаниям, предусмотренным подп. 2 п. 1 ст. 49 ЗК РФ, допускается только при отсутствии иных вариантов размещения.

В-третьих, изъятию участка в общественных интересах должна предшествовать равноценная компенсация.В-четвертых, в случае возникновения публичных нужд изъятие земельного участка должно быть произведено строго в соответствии с порядком, установленным действующим законодательством.

В-пятых, законом определены категории земель, возможность изъятия которых ограничена или не допускается вообще. К ним относятся земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения экономической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, особо охраняемых природных территорий.

Таким образом, принудительное отчуждение земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в общем порядке, предусмотренном ст. 279-283 ГК РФ и ст. 49, 55, 63 ЗК РФ.

В то же время, осуществляя изъятие земельного участка сельскохозяйственного назначения, необходимо учитывать особенности правового режима данной категории земель, установленные, в частности, Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Например, действующее законодательство устанавливает, что, производя выдел земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения или совершая сделку с такими участками, необходимо учитывать минимально допустимые размеры вновь образуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. Исключение из данного правила допускается для формирования участков в целях их изъятия, в т.ч. путем выдела, для государственных или муниципальных нужд.

При необходимости изменения целевого назначения земельного участка в связи с его изъятием (выкупом) для государственных или муниципальных нужд перевод этого земельного участка из состава земель одной категории в другую осуществляется после его отчуждения. В то же время такой перевод должен быть осуществлен исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления до момента предоставления изъятого земельного участка заинтересованным гражданам или юридическому лицу.

При подготовке документов, необходимых для кадастрового учета и непосредственно в его процессе, в отношении таких вновь образованных земельных участков указываются сведения о принадлежности их к землям промышленности и иного специального назначения. При этом категория земель, к которой отнесены эти образованные земельные участки, считается установленной со дня завершения их постановки на кадастровый учет.

Свои особенности имеет и расчет рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения. Оценка участков данной категории земель осуществляется исходя из их разрешенного, неистощимого и наиболее эффективного использования с учетом особенностей сельскохозяйственного районирования территории.

Справка: рыночная стоимость земельного участка сельскохозяйственного назначения определяется на основе оценки входящих в его состав сельскохозяйственных угодий и земель, занятых зданиями, строениями и сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции с учетом характеристики входящих в его состав земель, занятых внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для защиты земель от воздействия неблагоприятных природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутыми водоемами, которые не могут быть использованы для предпринимательской деятельности.

Наряду с этим собственникам, землевладельцам, землепользователям и арендаторам возмещаются материальные издержки на производство сельскохозяйственной продукции, определение которых осуществляется на основе технологических карт, устанавливающих нормативные затраты семян, горюче-смазочных материалов, удобрений и т.п. в натуральном выражении, в т.ч. плотность дорожной сети, качество дорог, близость к транспортным магистралям, пунктам переработки сельскохозяйственного сырья и центрам материально-технического снабжения.