Как ни печально, но любой коммерческой деятельности присущи риски. Рынок коммерческой недвижимости не является исключением. И он имеет «подводные камни», которые, к сожалению, очень часто приводят не только к финансовым потерям, но и к полному краху фирм и предпринимателей. Существуют, конечно, риски рыночные, макроэкономические, но бывают и риски, присущие именно конкретным сделкам.
С одной стороны, ничего особенного в сделках с такими павильонами нет. Газеты, радио и телевидение заполнены объявлениями об их продаже или аренде. Но надо понимать одну простую вещь – подобная недвижимость не плавает в воздухе, а стоит на земле. И если земля не является собственностью продавца и находится в аренде, то весьма велика вероятность того, что в конце концов объект «попросят» убрать и вывезти без какой-либо компенсации. Как обычно это происходит: местные власти отдают землю в аренду, предприниматели возводят на ней ресторанчики, кафе, киоски, павильоны, работают, а потом перепродают объекты. Так может длиться годами и десятилетиями, пока у города вдруг не возникнет нужда именно в этой земле. За примерами далеко ходить не буду. Олимпиада в Сочи или чемпионат мира по футболу 2018 года. Уже сейчас во многих городах России, готовясь к футбольному форуму, местные власти спокойно разрывают договоры аренды и понуждают собственников сносить объекты некапитального строительства для возведения спортивных объектов, а также инфраструктуры. А судорожные попытки некоторых предпринимателей переоформить кафе или магазины в объекты капитального строительства немедленно пресекаются судами, которые, изучив правоустанавливающую документацию, признают такой перевод незаконным. Возвращаясь к чемпионату мира 2018 года, хотелось бы предостеречь некоторых, так сказать, деятелей, желающих «заработать» на «близости» к органам власти. Такая игра до добра не доводит. Для примера. Один из крупных городов-миллионников готовится принять игры чемпионата мира. Чиновники в 2012 г. уверенно указали место, где будет построен новый стадион. Понятно, что цены на землю в этом районе резко подскочили, а на недвижимость – наоборот, упали. Бизнесмены, риелторы, да и просто спекулянты судорожно скупали участки, продавали строения и даже переоформляли объекты некапитального строительства. Однако через какое-то время произошла смена власти, и пришел новый губернатор. Ознакомившись с положением дел и подсчитав затраты, он резонно указал, что месторасположение стадиона выбрано крайне неудачно, а последующий выкуп земли и сооружений обойдется бюджету в круглую сумму. А посему новый глава тут же принял решение о другом месте для строительства, причем на федеральной земле. В сухом остатке: все, кто пытался «заработать», скупая участки и продавая недвижимость, понесли огромные убытки. Проблемы владельцев объектов некапитального строительства возникают и в ходе осуществления многочисленных федеральных программ. Например, при строительстве дорог. В 2012 году власти прокладывали трассу в Подмосковье. Красный карандаш архитектора аккуратно обошел на плане капитальные здания и сооружения в поселке, однако безжалостно разрезал мини-рынок, состоящий из павильонов и магазинчиков, расположенных на арендованной земле. Все убрали за один месяц. Так что, прежде чем приобретать строение, всегда следует интересоваться – какого оно типа и не было ли ранее переоформлено в объект капитального строительства. Иначе последствия будут неустранимы.
Следующая опасность, подстерегающая бизнесменов на рынке коммерческой недвижимости, – двойные продажи объекта. Данная практика, к сожалению, широко распространена по России. Обычно этим занимаются компании, которые остро нуждаются в дополнительных средствах, дабы остаться на плаву. Ну, или откровенные мошенники, которые, получив предоплату, исчезают с горизонта покупателя. Например, в 2012 году ООО «Риден-групп» (название изменено) решило выкупить отдельно стоящее здание в Подольске для размещения магазина. Переговоры прошли удачно, стороны «ударили по рукам», и покупатель зачислил на счет продавца 40% стоимости объекта. Однако после этого собственник начал тянуть (как говорят в народе) резину, уклоняться от регистрационных действий, скрывать документы. Когда уговоры ни к чему не привели, в дело вступила служба безопасности «Риден-групп», которая выяснила, что продавец заключил сделки купли-продажи еще с двумя компаниями и получил несколько миллионов рублей. В конце концов, юристы «Риден-групп» подали исковое заявление в арбитражный суд. Понятно, что довести до конца подобные мошеннические сделки злоумышленникам редко удается: Росреестр не зарегистрирует дважды права собственности на один объект, однако получить по каждому договору до 50% стоимости сооружения вполне реально. И такие случаи сплошь и рядом. А дальше суды, которые длятся годами.
Типичный пример связан чаще всего с «продажей» недвижимости, находящейся в залоге у банка. В 2007 г., например, в Москве оформлялась сделка купли-продажи товарного склада. Покупателем выступила логистическая компания «Рейд», а продавцом - девелоперская фирма «Мансарда» (названия изменены). Дела у продавца шли неважно, и он решил поправить положение за счет предоплаты покупателя, оформив предварительный договор купли-продажи на объект. В дальнейшем выяснилось, что склад уже год как заложен в Сбербанке по кредитному договору. Естественно, сделка не была доведена до конца, а покупатель так и не смог вернуть свои деньги, так как через три месяца в отношении «Мансарды» кредиторы начали процедуру банкротства, а спорное помещение отошло банку. Кто-то скажет, что это редкий случай и… ошибется. Подобные факты очень часто встречаются на российском рынке недвижимости.
Чаще всего такая ситуация возникает при эксплуатации зданий старой постройки. Так, в Балашихе компания «Православный хлеб» (название изменено) решила открыть мини-завод. Когда предприниматели купили помещение, то были очень удивлены тем фактом, что энергетики не в силах предоставить им требуемые мощности, а водоканал не в состоянии обеспечить поставку воды в соответствии с планируемым потреблением мини-завода. Все оказалось очень просто. Здание было построено, а коммуникации проложены в 70-е годы, и они совершенно не рассчитаны на современные требования. Винить здесь некого. Прежде чем покупать объект, следовало посоветоваться с энергетиками и коммунальщиками.
Источник: "Индикаторы Рынка Недвижимости" |